금리와 금융비용 부담이 이어지면서 상가·오피스 등 상업용 부동산 임대시장의 양극화가 뚜렷해지고 있다. 같은 지역에서도 어떤 건물은 공실이 장기화되는 반면, 입지와 업종 구성을 제대로 설계한 건물은 안정적인 임대수익을 유지한다.
공실이 발생하면 가장 먼저 임대료 인하를 떠올리기 쉽다. 그러나 임대료를 일률적으로 낮추면 순영업소득(NOI)이 감소하고 향후 매각 시 자산가치에도 영향을 줄 수 있다. 반대로 임대료를 고수하다 장기 공실이 이어지면 관리비와 금융비용 부담이 커진다.
상업용 부동산 전문기업 골드에셋은 상가 공실을 줄이고 우량 임차인을 유치하려면 단순한 임대료 인하보다 렌트프리, 인테리어 비용 지원, 맞춤형 임차인 유치 전략을 종합적으로 활용해야 한다고 제안했다.
1. 상가 공실 줄이려면 ‘렌트프리’를 전략적으로 활용하라
렌트프리(Rent-free)는 임대차계약 기간 중 일정 기간의 임대료를 면제하는 방식이다. 임대인은 표면임대료를 유지하면서 임차인의 초기 부담을 줄일 수 있고, 임차인은 이전비와 개업 초기 운영비를 절감할 수 있다.
예를 들어 월 임대료를 바로 낮추는 대신 일정 기간 렌트프리를 제공하면 계약서상 임대료 수준을 유지하면서도 실질적인 입주 혜택을 제시할 수 있다. 다만 임대인은 표면임대료만 볼 것이 아니라 렌트프리 기간을 반영한 실효임대료와 전체 계약기간의 총수익을 계산해야 한다.
계약기간을 채우지 못한 임차인이 중도 해지하거나 임대료를 연체하는 상황에도 대비해야 한다. 렌트프리 혜택의 반환 여부, 반환 금액의 계산 기준, 위약 조건 등을 계약서 특약에 구체적으로 정하는 것이 중요하다.
다만 지나치게 과도한 반환 조건은 향후 분쟁이나 감액 가능성을 높일 수 있으므로 계약 전 법률 검토가 필요하다. 필요한 경우 당사자 간 합의를 거쳐 법원에 제소전화해를 신청하는 방안도 검토할 수 있다. 제소전화해조서가 적법하게 성립하면 계약 위반 시 건물 인도와 금전 정산 등에 관한 집행권원으로 활용될 수 있다. 계약서에 관련 문구를 넣는 것만으로 이러한 효력이 자동 발생하는 것은 아니라는 점도 유의해야 한다.
2. 우량 임차인 유치하려면 인테리어 비용 부담을 낮춰라
임차인이 입주를 망설이는 주요 이유 중 하나는 높은 인테리어 비용이다. 특히 병원, 음식점, 사무실처럼 초기 시설투자 비용이 큰 업종은 입지가 좋아도 공사비 부담 때문에 계약을 포기할 수 있다.
임대인이 인테리어 공사비 일부를 지원하거나 필요한 공사를 직접 제공하면 경쟁 건물과 차별화하면서 우량 임차인의 입주 결정을 앞당길 수 있다. 장기계약을 조건으로 지원 범위를 정하면 임대인도 안정적인 현금흐름을 확보하는 데 도움이 된다.
인테리어 비용을 지원할 때는 지원 한도와 지급 시기, 공사업체 선정 방식, 세금계산서 발급 주체를 명확히 해야 한다. 시설물 소유권, 계약 중도 종료 시 지원금 정산, 계약 만료 후 원상복구 범위도 계약서에 구체적으로 담아야 분쟁을 예방할 수 있다.
중요한 것은 무조건 많은 비용을 지원하는 것이 아니다. 임차인의 신용도와 업종 경쟁력, 예상 영업기간, 계약기간을 분석한 뒤 지원금이 장기 임대수익으로 회수될 수 있는지를 판단해야 한다.
3. 좋은 임차인은 기다리는 것이 아니라 직접 찾아야 한다
상가나 오피스 공실이 발생했을 때 여러 중개업소에 매물을 등록하고 연락만 기다리는 방식에는 한계가 있다. 공실을 빠르게 해소하려면 건물의 입지와 상권, 규모, 주차 여건, 유동인구, 기존 임차인 구성을 분석한 뒤 적합한 업종과 기업을 먼저 선정해야 한다.
예를 들어 저층부에는 식음료·의료·생활편의·리테일 시설을 배치하고, 상층부 오피스 근무자와 방문객이 함께 이용할 수 있도록 동선을 설계하면 건물 전체의 이용률을 높일 수 있다. 서로 고객을 공유할 수 있는 업종을 구성하면 임차인 간 시너지와 건물의 체류시간도 늘어날 수 있다.
다만 업종을 유치하기 전 해당 지역의 실제 수요와 건축물 용도, 주차 여건, 관리규약, 관련 인허가 가능성을 함께 검토해야 한다. 단순히 유명 브랜드를 입점시키는 것이 아니라 해당 건물에서 지속적으로 영업할 수 있는 임차인을 찾는 것이 핵심이다.
골드에셋 류관하 대표 에이전트는 “시장 불확실성이 커질수록 중개업소에 매물을 내놓고 기다리는 방식만으로는 공실 문제를 해결하기 어렵다”며 “자산별 입지와 상권, 경쟁 매물, 적정 임대조건을 분석하고 타깃 임차인에게 직접 접근하는 임대 마케팅 전략이 필요하다”고 말했다.
골드에셋은 빌딩, 토지, 오피스, 상가, 공장, 창고·물류센터 등 상업용 부동산을 대상으로 매입·매각 자문과 임대차 서비스를 제공하고 있다.
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